14年来首次，香港放宽楼市辣招！
发布时间：2023-07-12
香港终于忍不住要救楼市！
香港金管局上周五公布了3项调整楼市逆周期措施，包括调整自用住宅物业最高按揭成数、非住宅物业最高按揭成数、以资产水平为审批基础的物业最高按揭成数。
这是香港自2009年推出逆周期措施以来，首次放宽针对住宅的逆周期措施。
具体来说，自用住宅按揭成数方面，价值1500万元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至七成；价值1500万以上至3000万元的自用住宅物业的按揭成数上限调整至六成；价值3000万元以上的自用住宅物业的按揭成数上限维持在五成。非自用住宅物业的按揭成数上限维持在五成。
此外，包括工厦、商厦及商舖在内的非住宅物业按揭成数上限提升至六成。
而以资产水平为审批基础的物业按揭贷款的按揭成数上限由当前的四成提升至五成，此项修订适用于所有住宅物业和非住宅物业。
也就是说，未来在香港购买自用住宅物业，一按最少可以只给3成的首付。
举个例子：原先买价值1000万的房子，可以按揭50%，要给500万的首付。现在只需要30%的首付，即300万。这中间的差价：200万！
可能看到这个消息，很多人都会发懵，以前不是说香港买房可以1成首付，9成按揭吗？怎么现在3成首付也算松绑啦？
其实这跟香港的住房按揭制度有关。
上面所涉及的按揭上限，其实指的是“一按”，如果想要更高成数的按揭，还可以做“二按”，也就是在物业本身已经有按揭的情况下，再抵押物业，申请第二份按揭，供“二按”的可以是开发商。
所以所谓的1成首付，实际上是一按＋二按。而一般情况下，如果“二按”，会需要购买“按揭保险”，并且费率不低。
为了配套此次减辣措施，“按揭保险”也有相应调整。
楼价1000万元以上至1500万元的物业，最高按揭保险成数为八成，贷款上限900万元，较高者为准；1500万元以上至3000万元的最高按揭保险成数为七成，贷款上限1200万元，而1000万元或以下的物业，维持在九成。
香港辣招持续多年
香港回归以来，楼市经历大起大跌。直至现今，香港房价长居亚洲第一。
97年回归时，楼市正处于历史高位。其后因为金融风暴，香港楼市持续五年低迷。2003年香港爆发“沙士”，楼价更是直插谷底，五年间累跌七成！很多人甚至因此变成了“负资产”。
例如1997年买入一个价值500万元的楼盘，并向银行贷款350万元。这个盘到了2003年就只值150万元，而所欠银行的贷款远远超过150万元，哪怕卖掉楼房所得的钱仍然无法偿还欠债。
经过了2003年的黑暗时期，港府就很努力地推动楼价回升。香港楼市随而拾级而上，后来即使经过08、09年金融海啸，仍仿如坐上火箭般一路攀升并超过97年的高位。
也就是在此期间，香港楼价完全脱离了市民可负担范围，更多人成为“无壳蜗牛”。
为遏制楼市炒风，自2010年起，政府先后推出三招楼市辣招，又称3D辣招。
2010年11月20日推出额外印花税（SSD），属于第一批辣招，旨在打击短炒行为。后来持续加辣，额外印花税于2012年10月加辣变成加强版。
额外印花税：三年内出售物业，需支付额外印花税，如半年内转手的税率高达20%。
同时期，港府首推买家印花税，目的是遏抑非本地买家需求。因为当时有大量内地资金涌入香港楼市，刺激楼价飙升。
买家印花税（BSD）：所有非永居、公司名义在港买楼，需支付15%印花税。
2013年2月，港府在将原有从价印花税上调一倍，以减低投资需求，税率按楼价计介乎1.5%至8.5%。
但这都不足以浇灭买房的热情。
所以港府在2016年11月再度出手加辣，将从价印花税税率划一上调至15%，即为新从价印花税（AVD）。
新从价印花税：若然是香港永居但拥有其他物业，以及所有非永居或公司名义买楼、不论是首置或非首置，从价印花税均划一为楼价的15%
如果是永居且是首次置业或交易时未持有其他住宅物业），可获豁免15%税率。不过需按第二标准税率缴税，最高4.25%。
一系列“辣招”不断加码，才让香港房价这一脱缰的野马得以暂时冷静下来。
至此，非永居在香港买房，需要缴纳30%的印花税（从价印花税+买家印花税）。
香港楼市微减辣
2019年以来，香港楼市经历了四大考验——第一是2019年的风波，第二是百年不遇的疫情，第三是人口下降，第四是美国加息。
权威媒体去年10月份就披露，当时香港的房价已经跌回至2018年。
虽然今年年初房价有所反弹，但截至6月底香港整体住宅房价较2021年时的高位累计下跌13%。
为了稳增长，巩固全球金融中心地位，过去1年来香港出台了很多新政。
例如宣布引入退税机制。
具体来说，就是合资格的外来人才（优才/专才/高才等）成为香港永居后，可以退回已缴付的住宅印花税（但仍需支付首置的从价印花税）。
举个例子，X先生是一名合资格外来人才，在2022年10月19日签立临时买卖协议，以1,000万港币购入一个住宅物业。
在当天，他在香港没有拥有任何住宅物业。他购买该住宅物业时缴纳了买家印花税和按第1标准第1部税率计算的从价印花税，也就是15%+15%＝30%。
假设他一直是该物业的拥有人，在他成为香港永久性居民后，可以就从价印花税（第2标准）按3.75%纳税，退回差额HK$2,625,000 !
算上此次按揭成数调整，拿了香港身份的人士在港置业1000万的物业，可以少给200万的首付，并少缴262.5万的税。
对于有意上车的人来说，确实是个重磅利好。
